1.2 房地产估价技术路线的确定

　　1.2.1 确定房地产估价的价值标准

　　1.2.1.1 房地产估价的公开市场价值标准

　　房地产估价的价值标准所要解决的是房地产估价的最根本的问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。国际上通行的和世界各国（地区）制定的估价规范（或标准、指南等类似文件）中，价值标准也都是一个重点强调的问题。

　　通常，最常用、也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标准是公开市场价值标准。因此，在上述国际通行的各种估价规范中，都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价时应采用的价值标准。目前我国在房地产估价中最普遍采用的价值标准也是公开市场价值标准。《规范》明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重要地位，对于澄清一些模糊认识，指导估价实践，具有十分重要的意义。

　　《规范》第2.0.8条对公开市场价值和公开市场价值标准进行了定义：

　　“2.0.8公开市场价值open market value

　　在公开市场上最可能形成或成立的价格。

　　采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”

　　进行房地产估价首先要解决“评估什么”的问题，公开市场价值标准告诉我们，在估价时通常是要评估房地产的公开市场价值。这样的价值标准对房地产估价的方法起着规定性的作用。

　　1.2.1.2 公开市场价值标准决定估价方法的实质

　　在进行房地产估价时，确定了估价技术路线才能进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。

　　根据公开市场价值的定义，公开市场价值是“在公开市场上最可能形成或成立的价格”，怎样确定估价对象“在公开市场上最可能形成或成立的价格”呢?当然最好就是参照与估价对象房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。《规范》对市场法的定义如下：

　　“市场比较法（market comparison　approach，sales comparison　approach）

　　将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”

　　从市场法的这个定义可以看出：市场法的出发点是实际发生交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交价格，而终极目的是确定出估价对象的价值，也即公开市场价值。同时，市场法强调“成交价格为正常价格或可修正为正常价格”（《规范》第5.2.3条）

　　所有这些都告诉我们：应用市场法估价的终极目的就是确定估价对象的公开市场价值，市场法也是公开市场价值标准在估价方法中的直接体现。正因为如此，《规范》第5.1.4条规定：有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。

　　不仅市场法体现了公开市场价值，其他估价方法也是如此。其他各种房地产估价方法究其实质，可以说都是市场法的变形，是对市场法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准，这从《规范》对其他估价方法的定义和估价要求上都可以看出：

　　“2.0.13收益法（income approach、income capitalization approach）

　　预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”

　　“2.0.14成本法（cost approach）

　　求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”

　　“2.0.15假设开发法（hypothetical development method，residual　method）

　　预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”

　　首先，收益法、成本法和假设开发法都要求估价的最终结论是“估价对象的客观合理价格或价值”，这与市场法是一致的，也是公开市场价值标准的体现，应用这些估价方法的终极目的也是确定估价对象的公开市场价值。