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提价“低首付”既违规又增税负


  时下为能多卖房子,部分开发商采用“低首付”来吸引顾客,有的首付款比例甚至低至一成。这种促销方法,对于一次拿不出足额首付款的购房者来说看似利好,实则属于违规操作,存在风险。而且,一些开发商先调价再打折,会造成买卖双方税负增加。
  案例:某房地产企业开发一个项目,开盘日即不公开承诺只要首付10%,便能办理七成按揭。以总价48万元的单套商品房为例,该企业将总价提升为60万元,客户只需交6万元即可成交,办理按揭所需约20%的首付款12万元,可开具发票但不需客户支付,该企业将这12万元以商业折扣进行处理。
  企业所得税
  国家税务总局《关于确认企业所得税收入若干问题的通知》规定,企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣,商品销售涉及商业折扣的,应按扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款,而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣,销售商品涉及现金折扣的,应按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额,现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。企业因售出商品的质量不合格等原因,而在售价上给的减让属于销售折让;企业因售出商品质量、品种不符合要求等原因而发生的退货属于销售退回。企业已确认销售收入的售出商品发生销售折让和销售退回,应在发生当期冲减当期销售商品收入。
  根据以上规定,该企业给予客户的20%折扣既不属于商业折扣,又不属于销售折让,可推理为提前承诺给客户的一种现金折扣。由于现金折扣不能直接冲减销售收入,而是计入财务费用,所以企业所得税确认收入60万元,财务费用12万元。看似对应纳税所得额没有影响,却不能保证这种财务费用能获得主管税务机关认可而在税前扣除。另外,即便企业可将折扣额和房价款开具在同一张发票上,企业所得税收入也仍然要按照60万元计算。
  营业税
  《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定,纳税人发生应税行为,若将价款与折扣额在同一张发票上注明,以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的,不论在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除。
  就该企业情况而言,如果不将折扣和房价款开具在同一张发票上,显然要按照60万元全额缴纳营业税。由于企业开具发票的目的,在于套取银行按揭贷款回笼资金,尽管可以按折扣后净额缴纳营业税,但往往不能做到将折扣和房价款开具在同一张发票上。因此,虚增收入12万元存在多缴纳营业税金及附加12×5.6%(税率)=0.67(万元)的可能。
  土地增值税
  国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》规定,土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
  对于该企业来说,若折扣额开具发票,则以发票金额48万元确认收入,否则以60万元确认收入,计入财务费用的折扣就不能进行抵减了。但实际上,以实际售价48万元计算确认收入的可能性较小。若以60万元确认收入,按照最低土地增值税税率计算,要多缴纳土地增值税12×(1-5.6%)×30%=3.4(万元)。
  点评
  该企业48万元的商品房,尽管采取提高售价的办法为客户办理了按揭套贷,自己及时获得了资金,但同时也损失了税收利益。不考虑企业所得税,仅营业税金及附加和土地增值税就要多缴纳0.67+3.4=4.07(万元)。企业48万元的商品房按60万元出售,实际收益只有60-12-4.07=43.93(万元)。同时,对购房者来说,虽然没有多支付房款,但办理房屋产权手续也要按照60万元来计缴契税、维修基金、印花税、交易费等,实际多出了部分开支。

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